Среда 31 октября 2012 года |
Мыльный пузырь недвижимости
Россиянам предлагают вкладывать деньги в покупку жилья, которое скоро может обесцениться
На российском рынке недвижимости
цены растут как «мыльный пузырь» - квадратные метры переоценены вдвое,
предупреждают эксперты. Сейчас россияне активно инвестируют свободные
деньги в недвижимость, и ее цена растет. Цены на строящееся жилье за
последний год подскочили почти на 10% (правда, за предыдущий год они
упали на столько же), и сейчас Россия по темпам роста цен
на недвижимость, по подсчетам аналитиков консалтинговой компании Knight
Frank, вышла на четвертое место в мире в рейтинге из 54 стран. Но в
случае кризиса цены на нее рухнут - это называется эффектом «лопнувшего
мыльного пузыря». Что грозит не только обвалом строительного сектора
экономики, но и потерей денег для многих россиян.
Недвижимость
уже сейчас переоценена не менее чем в два раза, считают эксперты. При
этом цены продолжают расти: в августе квадратный метр жилья в столице
стоил 4 957 долларов, а в сентябре - уже 5 014, свидетельствуют
«Индикаторы рынка недвижимости». В итоге всего лишь за год стоимость московской квартиры выросла на 18%.
Завышенные цены на жилье связаны с монополизацией рынка и коррупцией. Стройматериалы и подключение к коммуникациям обходятся застройщикам
очень дорого из-за монополистов, также во всем строительном цикле
присутствует «коррупционная рента». По оценкам экспертов, коррупция
обходится покупателю недвижимости прибавкой в 10%-25% к стоимости.
Однако, как утверждают эксперты РИАН-Недвижимость, рынок жилья в Москве и ближнем Подмосковье уже много лет традиционно привлекает частных инвесторов: он отличается простотой и доступностью инвестиций,
и не требует от граждан сложных расчетов и специальных знаний, которые
необходимы, например, на рынке ценных бумаг. К тому же, вложения «в
кирпич» являются весьма надежными – активы не могут сгореть, как в
случае с игрой на бирже. При этом квадратные метры позволяют не только
гарантированно сохранить капитал, но и приумножить. В домах
от стадии котлована до окончания строительства квадратный метр может
прибавить в стоимости до 50%, завлекают россиян участники рынка
недвижимости.
При этом, как они утверждают, кризис даже благоприятствует для
инвестиций в недвижимость: она может немного потерять в цене, но
достаточно быстро отыграет позиции. Поэтому недвижимость остается самым
надежным инструментом сбережения денежных средств.
«К сожалению, у нас больше нет инструментов для инвестиций, приносящих
такую высокую прибыль и сохраняющих капитал. Такую высокую доходность не
обеспечит ни один банковский вклад. Больше можно заработать лишь играя
на фондовом рынке, но такой инструмент для инвестирования всегда
сопряжен с высокими рисками», - вторит им в интервью «Российской газете» директор Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Вадим Засько.
Но ведь и неоправданно резкий рост цен на квадратные метры тоже очень рискован.
- Безусловно. Инвестировать в недвижимость гораздо рискованней, чем в
бумаги фондового рынка, потому что, в отличие от акций или облигаций,
это очень малоликвидный инструмент, - считает управляющий активами на фондовом рынке Юрий Чеботарев.
- На финансовом рынке есть такое понятие - актив, им могут быть акции,
облигации или квартиры и дома. Одним из главных определяющих показателей
при выборе
актива для инвесторов является ликвидность, то есть возможность быстро
продать в случае снижения стоимости, причем не очень много потеряв в
цене. Так вот, квартиру в случае кризиса у вас быстро продать никак не
получится. Пока вы будете искать покупателя на квартиру и оформлять
сделку – а это не один месяц, цены будут падать, и вы потеряете
значительную часть ее стоимости.
«СП»: - Однако эксперты утверждают, что вложения в недвижимость - это
абсолютно безопасные инвестиции, даже в случае кризиса. Может, быстро
продавать их и не понадобится?
- Это абсолютно безопасные инвестиции только до тех пор, пока растет
мировая цена на нефть. В России цена недвижимости крепко завязана с
ценой нефти, потому что отечественный рынок жилья подпитывается
нефтедолларами. Почему цены на недвижимость так сильно выросли начиная с
2003 года? Потому что цены на нефть на мировом рынке постоянно росли,
нефтедоллары поступали в Россию, и, так как вкладывать их у нас особо
некуда, люди покупали недвижимость, повышая спрос и разогревая рынок.
Потом в 2009 году цены на нефть обвалились, и следом посыпался рынок
недвижимости, а затем и весь строительный сектор России. Застройщики
стали банкротиться, встали стройки и появились обманутые дольщики.
Правда, потом правительство поддержало строительный сектор и ипотечный
рынок, но цены на недвижимость вернулись к прежним показателям только
недавно.
«СП»: - В последнее время появился ряд статей в прессе, причем даже в
правительственных изданиях, фактически призывающих людей вкладываться в
недвижимость. По словам экспертов, которые приводятся, вложения в
строящиеся дома дают до 50% дохода…
- Это только цифры, и ничего они в реальности не дают. С точки зрения
биржевого трейдера – это обычный «развод лохов». Даже если вы будете
вкладываться в строящиеся дома, неизвестно, что там будет на выходе, а, с
учетом ожидающейся новой волны мирового кризиса, вообще неясно, будут
ли они достроены. Вложения в недвижимость представляют интерес в
основном для крупных финансовых фондов, но никак не для частных
инвесторов. Например, работающий в России фонд Fleming Family &
Partners, объем активов под управлением которого превышает 20,5 млрд,
вкладывает очень много денег в недвижимость, причем начинает
вкладываться в строительство с «нулевого цикла». Но даже они больше
ориентированы не на жилую, а на коммерческую недвижимость, вложения в
которую гораздо надежней. К тому же их вложения застрахованы различными
рыночными инструментами хеджирования, доступными лишь для
профессионалов. А простому человеку там делать нечего.
«СП»: - Выходит, заманивая россиян высокими процентами дохода, такие эксперты и издания фактически подставляют их на деньги?
- Такие большие проценты связаны с равноценными рисками, то есть, в
случае любого «форс-мажора» (не обязательно кризиса, а простого
«долгостроя»), эти 50% будут начисто съедены издержками, и вложенные
сбережения уйдут в минус. Особенно с учетом российской инфляции и
девальвации рубля, которые в реальности гораздо выше официальных цифр.
«СП»: - Ну а брать ипотечный кредит на покупку жилья сейчас выгодно?
- В этом случае проценты по ипотечному кредиту прибавляются к риску, а
они в России запредельно высоки. Например, за границей квартиры тоже
дорогие, но у них очень низкие проценты по ипотеке. К тому же, судя по
моему личному опыту, у иностранцев есть такое правило: они берут ипотеку
только в том случае, если их доход позволяет заплатить 60-70% стоимости
жилья, тогда она не будет создавать чрезмерную нагрузку для семейного
бюджета. А если вы не можете себе этого позволить, то попадете в кабалу к
банкирам. В России же, судя по этим меркам, большая часть ипотечных
кредитов – это кабала. Ипотеку у нас можно брать только в одном случае,
если человеку просто негде жить и нет другого варианта приобрести жилье.
«СП»: - Прошлый кризис был вызван обвалом рынка недвижимости в США,
после чего рухнул американский фондовый рынок. А в России фондовый рынок
может обвалиться вслед за недвижимостью?
- В США обвал фондового рынка был связан с тем, что на нем крутилось
очень много ипотечных ценных бумаг, привязанных к стоимости залоговой
недвижимости, у нас на рынке такого нет. Поэтому американского «пузыря» у
нас на рынке не будет, но он тоже привязан к мировой цене нефти, как и
стоимость квадратных метров, и, в случае ее падения, они рухнут вместе. А
в такой ситуации, которая сейчас наблюдается в европейской и мировой
экономике, цена нефти с высокой вероятностью будет падать.
«СП»: - Но ведь сейчас цены на нефть снова растут, несмотря на мрачные прогнозы экспертов.
- Первоначально кризис был «назначен» на сентябрь – об этом говорили
практически все ведущие эксперты, но сейчас он «отложен» до ноября. Как
сообщила британская Financial Times, со ссылкой на свои источники в
финансовых кругах США, американские власти пришли к выводу, что кризис в
сентябре станет самым большим риском для избирательной кампании
президента Обамы. Поэтому они отправили своих официальных и
неофициальных эмиссаров в Евросоюз, попросив европейцев «отложить»
кризис. Отсюда и меры поддержки, которые осуществляет сейчас Европейский
центробанк,
а следом начнутся денежные вливания со стороны ФРС. Игроки рынка знают
об этом и потому снова покупают нефть, торопясь заработать и разогревая
ее цену. Но эта цена чисто спекулятивная, и после президентских выборов в
США она может рухнуть еще сильней, чем это было в начале лета.
«СП»: - Значит, сейчас россиянам не стоит рисковать своими деньгами, вкладываясь в строящиеся дома?
- Конечно, не стоит, и та «реклама», которую публикуют некоторые
издания, очень похожа на заказ со стороны застройщиков. Она рассчитана
на то, чтобы народ вложил деньги в строящиеся дома и таким образом
фактически профинансировал строительство. Причем без гарантии, что эти
дома будут достроены и застройщики не обанкротятся в случае кризиса. Или
просто не исчезнут в неизвестном направлении, вместе с деньгами людей,
которые пополнят широкие ряды российских «обманутых дольщиков».
Фото: Сергей Васильев/Коммерсантъ
|
Комментариев нет:
Отправить комментарий